Estava interessado em comprar uma casa e o proprietário comprometeu-se a dar-me preferência aquando da sua venda. Apesar de termos feito um pacto de preferência, a verdade é que vendeu o imóvel a outra pessoa sem nada me ter comunicado. O que posso fazer?
Caro leitor,
O pacto de preferência é um contrato no qual alguém assume a obrigação de dar preferência a outra pessoa na venda de uma determinada coisa, pelo que deve ser celebrado preliminarmente em relação a outro contrato pretendido. Pelo pacto de preferência ninguém se obriga a contratar, mas sim a escolher alguém como contraente, nas mesmas condições que negociaria com terceiro.
A validade deste pacto não depende de uma forma especial, exigindo-se apenas que conste de documento particular quando, para a celebração do contrato preferível, for exigido um documento autêntico ou particular, como é o caso da compra e venda de um imóvel.
Para o exercício do direito de preferência sobre a coisa, o obrigado deve comunicar ao beneficiário a sua intenção de vender a coisa, indicando os termos e condições do respetivo contrato para que este possa exercer o seu direito, querendo. O beneficiário dispõe de oito dias para responder à comunicação (ou outro que tiver sido convencionado) e, caso não o faça ou responda negativamente, o seu direito caduca ou extingue-se por renúncia. Sendo a resposta positiva, segue-se a celebração de um contrato definitivo pretendido.
Ora, o direito de preferência surge quando o obrigado decide celebrar o contrato em relação ao qual tenha concedido preferência, pelo que não parece haver incumprimento da obrigação se o obrigado celebrar um contrato de natureza diferente com um terceiro.
No entanto, há, definitivamente, incumprimento a partir do momento em que o obrigado celebra com terceiro um contrato compatível com a preferência, sem qualquer comunicação para o exercício da sua obrigação.
Assim sendo, se o pacto de preferência tiver mera eficácia obrigacional, o preferido adquire o direito a uma indemnização por incumprimento. Significa isto que o titular do direito não pode opô-lo a uma terceira pessoa e, por isso, não pode fazer sua a coisa, dispondo apenas do direito a uma indemnização.
Por conseguinte, no caso de o pacto de preferência gozar de eficácia real (acontece quando estejam em causa direitos legais de preferência ou quando as partes tenham atribuído essa característica ao pacto), o leitor poderá opô-lo a terceiro através de uma ação de preferência, uma vez que está em causa um bem imóvel (o mesmo se passaria tratando-se de bens móveis sujeitos a registo). Esta ação deve ser intentada no tribunal competente no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação. Para que esta ação possa ser considerada procedente, deverá ser depositado o preço devido nos 15 dias após a propositura da ação.
O pacto de preferência tem, assim, eficácia real quando as partes explicitamente o estipulam, respeitando os requisitos de forma e de publicidade que o contrato preferível exigir. De resto, quando não se exige nenhuma forma para o contrato preferível, tem de haver o reconhecimento de assinatura do obrigado, para que o pacto tenha essa característica.
Assim, o direito do leitor dependerá da forma que deram ao pacto de preferência, podendo ser meramente indemnizatório ou, tendo as partes convencionada eficácia real, poderá exercer a preferência através de uma ação judicial no sentido de lhe ser reconhecido o direito a comprar esse imóvel.
Publicado por: VS Advogados
2023-10-18 14:56:33
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